Negli ultimi anni la trasparenza fiscale internazionale ha conosciuto una profonda trasformazione. Dopo l’introduzione del Common Reporting Standard (CRS) e dello scambio automatico d’informazioni sui conti finanziari, l’attenzione globale sta ora convergendo sugli immobili detenuti all’estero, un asset fino a oggi escluso dalle segnalazioni automatiche. Nell’ultimo report rivolto al G20, l’OCSE ha delineato un nuovo quadro che promette di ampliare notevolmente gli obblighi di trasparenza, rivoluzionando il monitoraggio e la condivisione dei dati sulla proprietà immobiliare oltrefrontiera tra le autorità fiscali. Se introdotta, questa riforma segnerebbe un importante passo avanti nella lotta all’evasione e all’occultamento patrimoniale.
Un Punto di Svolta per la Trasparenza Immobiliare
La proposta OCSE prevede un sistema su tre pilastri, dedicato a migliorare la disponibilità, la comparabilità e l’accessibilità dei dati tra giurisdizioni:
- Scambio automatico di informazioni sugli immobili all’estero
Le autorità fiscali riceverebbero dati strutturati e periodici sui beni immobili detenuti dai propri residenti fuori confine, colmando una storica lacuna del sistema di reportistica internazionale. - Standardizzazione nella raccolta e qualità dei dati
L’adozione universale di standard armonizzati permetterà controlli incrociati più efficaci e faciliterà le verifiche nei controlli fiscali. - Accesso alle informazioni sui titolari effettivi
Le autorità otterrebbero visibilità diretta sugli individui reali dietro società, trust o fondazioni che detengono immobili, riducendo il ricorso a intermediari per nascondere la proprietà.
Perché Questa Novità è Rilevante
Possedere immobili all’estero è spesso stato sinonimo di privacy, con minori obblighi di disclosure rispetto agli strumenti finanziari. Con il nuovo assetto, tale regime riservato tenderà a sparire. La disponibilità strutturata dei dati consente alle autorità di:
- Individuare immobili esteri non dichiarati
- Eseguire audit e matching dati su scala internazionale
- Scoprire discrepanze fra il patrimonio dichiarato, i redditi e i beni patrimoniali
Cresce così il rischio di accertamenti retroattivi, sanzioni e richieste di regolarizzazione soprattutto per chi non ha segnalato correttamente i propri asset immobiliari all’estero.
Chi Verrà Coinvolto?
Sebbene l’ambito definitivo sia ancora in discussione, si prevede l’estensione a:
- Persone fisiche con proprietà immobiliare fuori dal Paese di residenza fiscale
- Immobili intestati tramite società, trust o strutture societarie
- High-net-worth individuals e famiglie con asset allocation internazionale
La crescente digitalizzazione dei registri immobiliari e la cooperazione tra gli Stati renderanno molto più efficiente la rilevazione delle irregolarità.
Integrazione con gli Attuali Schemi di Trasparenza
La riforma si innesta sui meccanismi già esistenti (CRS, FATCA, registri UBO). Se CRS copre attualmente solo i conti finanziari, questa estensione punta a includere anche i beni immobiliari nel quadro globale della trasparenza patrimoniale.
Per trustee, family office e consulenti patrimoniali, ciò implica:
- Revisione delle strutture di detenzione immobiliare
- Obblighi di reportistica nelle diverse giurisdizioni
- Allineamento proattivo agli standard di compliance emergenti
Conclusioni
La proposta OCSE annuncia una nuova fase della trasparenza fiscale globale. Quando implementata, estenderà lo scambio automatico dai conti finanziari agli immobili, ridefinendo la pianificazione patrimoniale per i titolari di asset cross-border. In questo scenario, la regolarizzazione tempestiva e la corretta pianificazione fiscale diventano essenziali per tutelare il patrimonio e gli interessi a lungo termine. EBCO Group continuerà ad accompagnare i clienti in questa transizione, offrendo consulenza, valutazione dei rischi e strategie di regolarizzazione mirate.
Fonti
- OECD, “Enhancing International Tax Transparency on Real Estate,” luglio 2023.
- OECD, “Strengthening International Tax Transparency on Real Estate: From Concept to Reality,” luglio 2024.
- Rosemont International, “OECD’s 2025 Real Estate Transparency Framework: What it means for cross-border property owners,” ottobre 2025.
- ECNews, “Immobili siti all’estero detenuti da entità fiscalmente trasparenti,” luglio 2025.
